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从城市的角度,城市更新领域首先还是专注于北京和上海

2019-05-30 14:09来源:环球财富网责任编辑:西格夫里 网友评论
  5月30日,由城智更新研究院、明源云空间、乐居财经联合主办的2019城市更新资管高峰论坛在北京朝阳悠唐皇冠假日酒店召开。翰同资本创始人王倩出席并接受乐居财经专访。
 
  王倩在谈及自己创立翰同资本时提到:“当时看到整个房地产在从增量到存量的过程中产生了很多的创新企业的投资机会。华平作为美元的PE基金,投资的起投规模还是比较大,但当时的那些比如初创类的企业、房地产领域里的轻资产运营商,早期的阶段还比较难达到华平这个级别的投资规模,因为我们起投的规模是一亿美金。但是市场中很少有专门做这种运营的,都是在跟投。所以我们想尽量的帮助他们从增量到存量,强调运营增值的过程中,壮大企业的增长。所以那个时候就出来,我们也是当时华平地产的一些核心骨干团队出来做了翰同资本。”
 
  在城市更新领域,从城市的角度,首先还是专注于北京、上海这两个城市,这两个城市的确也是在中国存量建筑的增值空间最大,因为不管是商业还是办公,它毕竟是有产业和租金来支撑,王倩在谈及现在的投资逻辑时表示,北京和上海市场上的流动性最好,出于对投资人负责的考虑,还是要考虑收购一个物业,退出流动性会产生什么样的后果。此外,翰同资本在这两个城市集中了很多自己的团队,包括运营商的新的概念、新的业态,从这些方面来看,都非常适合引入。“所以在城市布局上,我们更多专注于北京、上海的或者城市的核心区域,或者在一些高科技企业集中的,比如北京的中关村、上地,上海的张江,有产业、有需求支持的地方。”王倩解释道。
 
  王倩指出,从业态来讲,翰同资本没有特别多的限制,就是存量资产价值挖掘特别重要的实际上是因地制宜,因为每个项目所在的区位不一样,投资的时点不一样,有很多规划条件包括硬件方面的限制,不见得所有人都去跟风。这两年比较时髦的就是改办公,商场也改成办公,酒店业改成办公,但实际上不是在每个城市、每个位置做办公都可以。所以翰同资本基于对一个项目各方面条件的综合考量,尽量去给它配置相对比较丰富的业态,提升这里面的运营的品质。业态之间也有很多综合的互动,最重要的是提升它的坪效。
 
  对于投资和收购过程中遇到的困难和问题,王倩表示主要是四类:
 
  第一,因为存量物业相对存续的时间比较长,所以它的物业原值都比较低,很难通过资产收购的方式去操作,因为房产税极高。
 
  第二,存量物业往往是因为经营不善才卖出去,租金不高,还要把原来的租户都清除出去,再进行改造,往往会带来很大的不确定性。
 
  第三,存量物业经常维护不善,或者中国建筑的生命周期不是特别长,可能十几年的楼就破得不像样子,所以在结构、机电方面的改造是比较花心思的。
 
  第四,存量物业的改造运营需要一定的周期,但是中国的钱没有那么长,相对比较急功近利,资金成本也比较高,所以这个时候可能要不断地去做资金结构的优化,这其实也是一个难点。
 
  在提到企业合作时,王倩表示:“我觉得我们还是要界定好自己的角色,我们是投资人,但是我们希望把自己做成一个有运营能力的投资人,更多的其实是一个资源的整合。通过物业的价值发现,把最好的资源整合进来。”






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