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钱荒背景下,房地产如何走,融创开始抢跑

2019-12-12 15:46来源:环球财富网责任编辑:于文 网友评论

今年的资本市场,闹了一年的钱荒。

一方面民营融资难有所缓解,但根本矛盾很难短期突破。

一方面房地产公司在宏观调控的背景下,困难重重。

 

钱荒背景下,房地产如何走,融创开始抢跑

钱荒

 

2017年民营企业贷款占社融总统的5.9%;2018年情况大幅改观,占比达到了14.5%;今年,有望突破20%,这和民营企业的总数字尚有不小差距。

如果拆开数据来看,过去民企融资主要流向是地产类企业。08年后,这个趋势更加明显。

在房住不炒的背景下,高负债的房企表现如何呢?

1、 负债万亿半的恒大

钱荒背景下,房地产如何走,融创开始抢跑

恒大负债趋势

香港上市企业恒大,周日宣布将支付18年的股息。规模为27亿美金,占据总收益率的8%,其规模巨大的借贷,不得不让人深思。按照其财务报表,恒大进入为利息打工的时代,也就是说其收益刚刚好(或许)能偿付利息。

恒大今天的局面,可谓成也金融,痛苦也金融。

熟悉开发商运作流程就会明白,主要商业模式是利用尽可能大的杠杆,加快生产周期和销售回款,迅速进入下一个项目的开发运作

早期监管宽松的时候,地产开发可谓是真正的"空手道",利用有限的自由资金就可以把项目完成。从拿地到封顶,玩的好的几乎都是用别人的钱赚别人的钱。我们打个比方,土地拍卖保证金可能是民间借贷,取得土地所有权后就去银行贷款,施工方的建筑费用采取的是垫资。

随着业内监管趋向严厉,地产项目的融资瞄准了信托资金。这个概念大家或许不太熟悉,我们去银行存款的时候,会有客户经理推销理财产品,这些高于银行利率的收益资金去向就是信托机构。

信托资金、银行贷款、民间借贷这些融资渠道对于大干快干的地产企业依然得不到满足的时候,他们会选择境外融资,这就是外资和国内地产取得关联的过程。境外融资成本结构中,主要是债券利息兑付,另外一个隐性成本就是本币外币之间的汇率,因为到期需要外汇偿还。

今年上半年相关统计数据表明,国内房企在境外发债规模达到了385亿美元,人民币汇率贬值就成为了预期可支付成本上升。可以说,汇率的变动直接影响了地产商的资金成本,会一定程度的摊薄其盈利水平。

2、 不得不说的融创

离开联想的孙宏斌,经历几年牢狱之灾后,亲手缔造了顺驰地产。

牛人孙宏斌可能在监狱中参透了地产商道,出狱几年后就把地产圈搅了个天翻地覆。

一次在地产论坛上,孙宏斌公然挑战万科,这让王石有点措手不及。大干快干的孙宏斌,经历08年次贷危机,顺驰在企业史上消失。几年后,融创横空出世,老板依然是孙宏斌。

孙宏斌这几年非常牛,几乎任何企业遇到难题,他都会插足。并获得了及时雨的称号,唯一让众人迷惑的是,那源源不断的资金来源。

钱荒背景下,房地产如何走,融创开始抢跑

牛人孙宏斌

 

企业的钱,要么是正当经营所得;要么是融资而来。

过去几年房地产红火,融创继续着短平快的模式,应该取得了不菲收益。

2017年,150亿注资乐视。从此之后,孙宏斌好像开了挂,四处买买买。

2018年,并购了万达商业项目。

今年,又并购了云南创投。

如此规模的并购,需要大量现金,单凭融创在地产收益,恐怕远远不够。那么,融创的资金缺口,无非就是融资弥补。

随着宏观政策的发酵,国内融资难度加大。融创的资金,只能是通过国际渠道。

钱荒背景下,房地产如何走,融创开始抢跑

海外债规模

国际融资受汇率波动很大,我们以100亿债券为例,融资的时候其汇率为1:8,偿还时候的汇率为1:10,那么他的融资成本就无形中增加了20个点。

房住不炒的政策,卡住的不止是房企融资,需求端的控制也是相当严厉。主要手段是二手房以上投机炒作需求的遏制,比如提高首付比例、提高利率幅度等。

现在的融创,仿佛回到了08年的境地。大规模杠杆提高可能收益的同时,也增加了其风险承担。

高负债,高利率发债。销售遇到困境,回款难度大。

双重压力下,昨天融创在郑州开始促销。号称每平米优惠2000元,这个现象告诉我们,融创在为自己的高负债买单。

3、 老百姓买房还有钱吗?

最新一期的央行货币报告中显示,我国净存款有27万亿元。

这个数据看似庞大,人均下来细思极恐。人均净存款,已经不足2万元。

净存款的概念,就是总存款减去总负债,也就是可以拿来消费的钱。如果家庭成员有3.5口人来算的话,家庭平均存款也就是10万出头。

这些钱是老百姓以备不时之需的,比如父母生病、或者其他临时开销。也可以理解为消费潜力,这就是目前的总需求,完全可以这么理解。

钱荒背景下,房地产如何走,融创开始抢跑

还有钱吗

 

如果算上其他富裕群体的财富聚拢,真正的消费实力还会进一步打折。

当年某专家在媒体上呼吁,动用6个钱包去买房,恐怕已经形成了影响。现在的情况是,六个钱包耗尽,再买房钱从哪来?

目前的房价,四线城市以上的均价都已经超过万元。即便是小户型,首付款3成,也要20万出头。现在如果要买,6个钱包已经不够,砖家需忽悠用更多的钱包补充才行。

我们不得不感叹,繁荣的房地产经济,已经完全透支了这个经济体的潜力。

这个道理,我们清楚,上层也清楚。

大家只要留心就可以看到,今年国家的各种经济会议,对房地产的态度,已经由温暖转向寒冬。

首先是,坚定不移的执行房住不炒政策。

其次是,不会以地产拉动短期经济增长。

现在是,房地产已经只字不提,存在感都不用刷了。

留给中国房企的好日子,就像中国足球一样,不多了!

我国经济的崛起,靠的是实体经济贡献,房地产只是附庸在上面的一个吸血兽。民营经济真正的动力在工业,真不是把一堆砖头水泥堆砌的财富。民营企业融资难的背景下,只有把地产毒瘤清除,我们才会有更健康的明天。

结语:楼市的打折刚刚开始,房企在政策和债务的压力下,可以选择的或许真的不多了。








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