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2028年奥运会,选择洛杉矶EB-5地产类项目是否更靠谱

2017-08-11 09:12来源:中国网责任编辑:小鱼 网友评论

8月1日,洛杉矶与国际奥委会达成协议,确定将举办2028年奥运会。由此,洛杉矶将成为三次举办奥运会的城市。

消息传来,让众多洛杉矶房地产商蠢蠢欲动,而对EB-5投资人来说,再此之际,选择洛杉矶的EB-5地产项目是否更靠谱?!

结论我们先按下不表,现在让我们来分析,为什么会有此疑问——在奥运会期间,是否选择投资EB-5地产项目,对拿到绿卡和本金返还更有保障?

纵观当下EB-5项目类型,主要有:

·  地产类

出售型住宅地产

出租型住宅地产

商业类地产:办公,零售,酒店,酒店式公寓,游乐场,赌场

功能性地产:养老、度假、医疗、康复

综合类地产

· 实业类

各种工厂:肉食加工,啤酒厂,连锁店,教育学校

能源及重工业类:石油、伐木、炼钢、发电厂

· 基础建设类

桥梁,高速公路,铁路,机场,大桥,体育场馆

在这些EB-5项目类型中,咱们中国人最偏爱的当属地产类项目。而这种偏爱,也反映在2010-2015年EB-5项目类型的变迁上。

数据来源于2015年发表在IIUSA杂志上的,由业内监管银行解决方案的供应商 - NES Financial的Reid Thomas和Kaitlin Halloran,提供的统计研究结果。

 

图一:2010至2013年间,EB-5项目类型分布统计图

图二:2014年,EB-5项目类型分布统计图

图三:2015年,EB-5项目类型分布统计图

根据EB-5项目类型分布统计图,我们可以得出以下结论 

1. 2010-2013年间,大约1/3的项目都是酒店赌场度假项目;

2. 2014-2015年间,多用途住宅的项目类型大幅增长;

之所以有这种偏爱,不仅仅是因为中国投资者对于房产的喜好,更是因为地产类EB-5项目所具备的独特优势。相比其他行业来说,房地产项目具有“有形”的特点,其估值和今后经营预期比较容易被理解。其他实业行业,例如制造业和科技行业等等,投资人很难判断该行业的竞争和产品前景,无法判断这些行业的潜在风险。因此,中国EB-5投资人都不约而同地选择了房地产类型的项目。

EB-5房产类项目优势:

1. 建筑业的大量就业决定了地产类项目的兴盛

2. 架构相对简单,资金流向清楚易懂

3. 重中之重是还款方式相对清晰,多以出售、出租为主

众所周知,EB-5投资需有风险是美国移民法中明确规定的,所以,选择一个靠谱的、稳健安全、能够将各方面风险降至最低的好项目是重中之重。

而评判一个EB-5项目是否是好项目往往可以用是否能够拿到I-526(有条件绿卡), I-829(解除条件)和能否顺利还款作为评判标准。

所以作为地产类项目,它能创造大量就业,就能保证投资人的绿卡获取,同时地产类行业成熟,具有合理可行的商业运营模式,这些都为最后还款提供了必要条件。

在这里,鹏海辰列举了一些已经成功获取永久绿卡和返还本金的EB-5地产类项目。

· 华盛顿州老年公寓项目(绿卡+成功还款)

· Comcast新企业大楼项目(绿卡+成功还款)

· 宾州贝克瑞广场项目(绿卡+成功还款)

· 福吉谷会展中心项目(绿卡+成功还款)

· 费城拉法叶酒店项目(绿卡+成功还款)

······

但问题来了?在如此众多EB-5地产类项目中,庞大的数量和参差不齐的水平,让投资者陷入艰难选择的境地。如何分辨可靠与不可靠的房地产项目,可以保障EB-5投资人,让他们有信心投资并获得绿卡。

李嘉诚有句名言,他说决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。好的地段能为带来建筑业的大量就业/未来房产居住/销售打下坚定的基础,给EB-5申请人成功拿到绿卡和资金的返还提供最大的保障。

说到地段,那么也就不得不提纽约和洛杉矶,目前这两个城市聚集了大多数房产类EB-5项目。而随着洛杉矶将举办2028年夏季奥运会这个时机,这势必会带动洛杉矶房产的新一轮上涨。

每一届奥运会几乎都对房价有一定的影响。众所周知,奥运会虽然是个体育事件,但是推动经济发展作用明显。奥运效应对于房地产行业来说,对当地的楼市经济也是一个很大的刺激,在举办奥运会前,大多数举办奥运城市房价都会看涨。

2000年悉尼奥运会为例

1993年悉尼申办2000年奥运会成功以后,引发了房地产业的兴旺发达,蜂拥而来的投资者把房价不断推高,每年房价递增10%以上,在随后七八年的时间里,城市房价翻了一番。

 

2004年雅典奥运会为例

从1995年到2002年,房价涨幅超过65%。

2012年伦敦奥运会为例

经历2008金融风暴的冲击和2009严重经济衰退的重挫,东伦敦奥运园区周边可以说是全英国少有的房价大幅上扬地段。

2016年里约奥运会为例

2010年的时候,里约的平均房价大约7000雷亚尔(约人民币14700元)一平米;

2012年的时候就已经翻了一番,接近14000雷亚尔(约人民币29400元);

如今里约的房价已经在2万雷亚尔(约人民币42000);

若是从2009年算起,5年之间,到2014年为止整体房价增长了200%。

此外,洛杉矶作为美国最大的房地产投资市场之一,其本身优势就非常明显。 洛杉矶作为美国的第二大城,仅次于纽约,有美国最大的海港之称。她拥有全球知名的各种专业与文化领域的机构,更是美国最重要的经济中心。洛杉矶市及紧邻的区域的GDP产值为全球第20名。

同时,投资洛杉矶房产也具有这些优势,如永久产权、市场大,好转手、房产增值、能贷款、建筑质量过硬、法律法规透明、健全等。

“打铁还需自身硬”,洛杉矶本身具有优势,再加上2028年洛杉矶奥运会的举办的新契机势必会带动洛杉矶房产的新一轮上涨,在这个时间段投资洛杉矶EB-5房产类项目很靠谱。

 

最后,确立了地段,地产类项目怎么选?

有充分条件证明能够顺利运营

有充分依据创造足够就业

合理可行的商业运营模式

有能力还款的必要条件

······

这些条件,必不可少。

在这里,鹏海辰以绿地中心项目,来说明,如何选择一个靠谱的地产类项目。

洛杉矶·绿地中心项目位于洛杉矶市中心(811-899 Francisco Street,Los Angeles CA,90017),地处洛杉矶交通主干道100高速公路、Francisco大街和James.M Wood大道交汇处,紧邻洛杉矶市会议中心和著名斯台普斯中心。洛杉矶·绿地中心整体计划建造1幢4星级酒店、3栋高级公寓,分三期进行。

洛杉矶·绿地中心项目

 

1、有充分条件证明能够顺利运营

洛杉矶·绿地中心是世界500强中国超大型国企绿地集团北美拓展一号作品,项目汇聚美国最大建筑商之一Pankow Penta Builders,国际一流房地产开发商、运营商和管理商Tishman(铁狮门),美国百年建筑设计公司Harley Ellis Devereaux,全球最大商业地产服务和投资公司CBRE(世邦魏理仕)等世界顶尖团队。同时项目已通过I-526预审批,表明移民局对绿地模式的充分认可和肯定。

2、有充分依据创造足够就业

著名经济学家依据RIMS II经济模型计算,绿地中心三期项目预计创造6,687个新增就业,而150位EB-5投资人只需要创造1500个就业就业盈余率高达346%,超额满足移民局批准无条件绿卡申请的就业指标。

 

3、合理可行的商业运营模式

已开工,项目主体结构已封顶。已经开工一段时间的项目,往往该项目的启动资金已经到位、并可能正在按照既定的商业计划书进行,就业开始陆续创造,后续资金到位可能性也在变大,这类项目安全性相对更高一些,还款的可能性也大大增加了。

洛杉矶·绿地中心三期项目封顶仪式现场(代表们在最后一根钢梁上签名)左三:洛杉矶市副市长陈纾桦先生,左四:绿地美国洛杉矶公司总经理吴超先生,右三:洛杉矶及橙县建筑工人工会主席Ron Miller先生

4、有能力还款的必要条件

EB-5资金以100%债权的形式进入项目投资人坐拥项目三期土地和地上建筑物的第二顺位抵押权。经全球五大房地产评估机构评估,该项目完工后整体抵押物价值远超贷款总额,保障EB-5投资人资金的顺利返还。

5、一期、二期投资人I-526已获批

洛杉矶·绿地中心项目 还有一重大亮点,其一期410位EB-5投资人I-526申请已于2016年全部获得移民局批准。二期EB-5投资人I-526申请正陆续获得移民局批准。I-526申请的获批再印证了申请正陆续获得移民局批准。I-526申请的获批再印证了。

鹏海辰最后提醒EB-5投资人

EB-5 是个复杂的体系,各个因素都在发挥或多或少的作用或影响,但也几乎没有决定性的单一因素,要分析综合因素,看内在逻辑、风险控制、可实现性等等。在EB-5项目中投资者追求的绿卡,追求的是本金的返还,所以对于EB-5投资者,再高项目利润都与你无关,你能拿到的投资回报是绿卡和微薄的固定收益。所以,说得难听点,越是低风险低回报的土项目,越是传统的,前景好的项目,越合适EB-5投资者。







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