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展望房地产2020:需求减弱 房企信心不足

2020-01-06 13:47来源:经济观察网责任编辑:田国宝 网友评论
原标题:展望房地产2020:需求减弱 房企信心不足
 
  2019年12月31日,在上海一个公开演讲中,对于2019年房地产行业发展,易居企业集团CEO丁祖昱用一个拿掉“¥”的“南”字来形容:投资难,融资更难;买房难,卖房更难;企业难,政府更难;交付难,维权更难;长租难,商办更难。
 
  虽然2019年房地产销售额、土地成交量、房地产投资和开工量再一次创新高,但对于2020年房地产发展前景,房企普遍信心不足。克而瑞数据显示,2019年百强房企拿地销售比为0.34,同比下降11.76%,比2017年下降了70.59%。
 
 
  除了宏观政策影响外,需求减弱也是重要的因素之一。据丁祖昱预测,未来10年,中国出生人口将减少4000万,结婚人数将减少3400万对,购房主力人口将减少6100万。整体需求将减弱。
 
  中国指数研究院报告指出,2020年全国房地产市场调整压力将进一步凸显。需求端方面,在住房不炒基调下,预期更趋于理性,市场规模调整幅度将加剧,同时在城镇化推进、改善型需求持续释放对市场仍有较大支撑。
 
  在供应端,房企资金压力依然较大,已开工未售规模高位运行,土地储备支撑力不足,预计2020年新开工规模降幅在1.4%~2.9%之间;房地产开发投资额整体维持中低速增长;销售均价将出现小幅的结构上涨,涨幅在4%左右。
 
  需求减弱
 
  在上述演讲中,丁祖昱提到了一组关于人口的数据,2009年到2019年10年间,中国新出生人口数量为1.64亿人,实际新增人口为7200万。从2019到2029年未来10年内,中国新出生人口将减少4200万,人口将首次出现负增长,预计将减少1100万。
 
  另一组数据是关于结婚人数,中国结婚人数峰值是2013年,达到了1347万对,此后开始下降,2018年下降至1014万对。2010年到2019年累计结婚人数为1.2亿对,未来10年将下降至8600万对,减少3400万对。
 
  婚房和二孩改善房是房地产交易重要推手之一,随着新出生人口和结婚人数减少,未来10年购房主力人口预计将减少6100万。从房地产市场供需情况来看,未来10十年整体需求将减少。
 
  此外,丁祖昱的团队针对购房需求在上海做了一次市场调研,结果显示,50后、60后的群体,有自有住房的群体,82%的不打算买房,打算买房的只有14%;没有自有住房的,打算买房的只有1%。
 
  70后、80后群体中,71.4%的人不打算生二胎,愿意生二胎的占比为17.4%。生二胎往往是这个群体改善居住条件的主要动力之一。在有两个及以上孩子的家庭,换房改善比例为41.5%,不置换比例为58.5%。
 
  90后尤其是95前的群体,已购房比例为46%,在已购房群体中,有81.1%为刚需房。在未购房群体中,15.9%计划一年内买房,40.7%打算在3年内买房,21.6%计划五年内买房,不打算买房的只占11.6%。
 
  而95后购房需求则出现分化,目前95后租房占比高达65.4%,有过租房经历的占比更是高达8成。此外,95后开始出现真正的房二代,这一部分人有可能会绕过刚需,直接进入改善型状态。
 
  基于这些数据,丁祖昱认为,50/60后已经退出买房行列,而70/80后是否买房主要根据二孩需求;而90后群体仍然以刚需为主,而95后有可能会跳过刚需。由此,在需求整体减弱的背景下,未来需求更多集中在改善型需求方面。
 
  随着各地棚改减少,未来三四线城市需求也将进一步萎缩。2019年棚改计划开工套数同比增加的只有5个省市,其他省市均不同程度消减,其中同比减少50%以上的省市超过15个。2019年前11个月全国棚改新增抵押补充贷款规模同比减少66%。
 
  在棚改计划开工降幅较大的部分省市中,2019年商品住宅成交量同比下跌较为明显,其中东营和烟台分别下滑39%和19%,驻马店和濮阳分别下跌了26%和13%,衡阳和常德分别下跌25%和6%。
 
  另外,人才政策对房地产效应也在递减,2019年四季度,西安、南京、杭州、郑州、武汉和宁波等典型城市商品住宅成交量,除了武汉外,其他城市均出现不同程度的下降。未来这一趋势可能将进一步放大。
 
  开发商拿地谨慎
 
  在融资进一步趋严的背景下,与以往相比,2019年房企拿地节奏有所缓解,除了二季度出现所谓小阳春外,其他三个季度土地成交溢价率逐步走低,流拍率升高,土地成交金额增速远远低于销售额增速。
 
  克而瑞数据显示,2019年土地成交溢价率在4月一度达到22%,但此后一路走低,到12月,已经下降到7%;同期流拍率则从10%上升到14%。整体成交规模重新回到十年低位,溢价率创下新低。
 
  2019年百强房企拿地销售比为0.34%,同比下降了11.76%,与2017年相比,则下降了70.59%。其中前10强房企拿地销售比只有0.31%,TOP11-20房企拿地销售比最高,达到了0.43%,而TOP21-30强房企拿地销售比只有0.28%。
 
  百强房企中,2019年有49家房企拿地金额同比下降,其中一半左右降幅超过30%。其中碧桂园拿地金额同比下降28%,万科下降了16%,保利下降了23%,新城控股下降了28%。此外,华侨城、旭辉、中粱、蓝光、正荣、雅居乐等房企拿地金额也不及2018年。
 
  中指院数据显示,2019年拿地金额炒股千亿的房企有5家,分别为万科、碧桂园、保利、中海和融创,2018年拿地金额超过千亿的房企只有3家。此外,2019年拿地金额同比增幅较大的有绿城的53%、滨江43%、金茂的29%和金科的27%。
 
  2019年销售超过千亿的房企达到36家,再一次创新高,整体销售规模预计将接近16万亿元。虽然2019年房地产销售规模和土地成交规模再创新高,但近一半百强房企拿地支出不及2018年。
 
  拿地支出减少,一方面源于融资政策尤其是前融收紧,但另一方面也显示了房企对于未来市场信心不足。尤其是碧桂园、万科、保利等龙头房企在销售金额持续上升情况下,拿地支出大幅减少。
 
  从拿地区域来看,百强房企在中西部拿地占比最高,达到了38%,其次是长三角,占比为28%;从城市来看,百强房企在二线城市拿地占比达到45%,比2018年上升了7个百分点,在三四线城市拿地下降至50%。
 
  其中二线城市中,武汉、重庆、昆明、西安、郑州、天津、杭州、成都、宁波和太原等城市成为百强房企最为青睐的10个城市;三四线城市中,百强房企在温州、徐州、佛山、常州、嘉兴、南通、唐山、汕尾、绍兴、阜阳等10个城市拿地最多。
 
  另外,虽然龙头房企拿地积极性有所降低,但2019年房地产行业集中度进一步上升。克而瑞数据显示,2019年销售百强房企新增货值超过9.7万亿元,同比下降了10%左右。在新增货值中,前10强房企占比高达42%,前20强房企占比超过60%,而50强到100强房企占比仅有16%。
 
  从拿地到销售周期为6-8个月左右,2019年房企获取的土地,一半以上将在2020年进入市场。一位北京万科片区销售负责人表示,万科拿地逻辑是以面包定面粉,“我打算卖多少面包,就准备多少面包的面粉,当然制定销售目标是基于综合市场判断。”
 
(文章来源:经济观察网)






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