8月7日，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称《指引》），正式确立了REITs（即不动产投资信托基金）的制度体系。自2002年提出构想，到2020年确定配套政策，市场期盼已久的REITs终于落地。作为不动产证券化的重要手段，REITs不仅为中小投资者打开不动产项目的良好投资渠道，也将帮助政府与企业盘活存量资产、提高实体经济质效。

在此背景下，海航投资11亿元买下纽约曼哈顿地产项目的操作备受关注——8月5日，海航投资发布公告，拟以10.89亿元收购公司股东海航控股所持的恒兴聚源59%的份额，而后者，正是海航从事境外REITs项目的主体。受政策红利影响，海航投资随后股票涨停，其背靠海南自贸港的优势，以及操盘REITs的过往经验，赋予外界更多想象。

历经18年终于落地

2020成中国REITs元年

在探讨海航投资收购恒兴聚源之前，先让我们把镜头对准REITs——被炒得火热的不动产投资信托基金，到底是怎样的金融产品？

用专业术语说，不动产投资信托基金，是通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。

用通俗的话讲，是隔壁老王买下一间商铺，假设每月能产生1000元租金，一年便有12000元租金收入。这时老王亟需用钱，他便用商铺做为REITs产品，12000元租金便是产品的利息。假定金融机构认为每年5%的利息会有投资人买单，那么商铺REITs产品定价就是24万元。随后，金融机构把24万元的产品拆成一定份数，卖给市场上的投资者，如此一来，老王拿到24万现金，投资者拥有了5%的年收益。

根据以上分析，我们可以清晰得出REITs的优点：不用出售不动产，便能盘活资产，获取海量资金；而投资者也能购买低门槛与流动性强的REITs产品，获得不动产增值收益。

事实上，优点多多的REITs并不是新鲜事物，自上世纪60年代在美国推广以后，迅速从早期的房地产领域，拓展到酒店、商场、工业地产、基础设施等，俨然是专门投资不动产的成熟金融产品，上市发行的REITs市值超1万亿美元。经过半个多世纪的长足发展，REITs产品更在全球40多个国家和地区发行开来。

中国REITs起步较晚，虽早在2002年就有部分信托公司创设相关产品，但国内监管部门到2007年才开始对中国REITs市场的监管规则做出尝试，到了2011年国内出现首个REITs专户产品。

2020年则是中国REITs确立制度体系的元年，相关部门接连发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，被业界视作基础设施REITs的制度体系正式确立，中国REITs向前迈出了重要一步。

增投恒兴聚源

海航投资开启长远布局

回到海航投资增投恒兴聚源。根据8月5日公告，海航投资10.89亿元收购海投控股持有的恒兴聚源 59%股权。交易完成后，海航投资将间接持有恒兴聚源66.14%基金份额，并合并恒兴聚源报表。

资料显示，海航下属的恒兴聚源是一支股权投资基金，于2015年7月设立。海航设立恒兴聚源的初衷，便是深耕美国房地产投资基金。为了进军美国市场，恒兴聚源选择了美国一流的房地产开发商铁狮门。

铁狮门更有来头，作为全球顶尖的商务楼宇开放商，它旗下的知名地标包括纽约的洛克菲勒中心、克莱斯勒中心、巴西里约热内卢的温图拉双塔等。

此后，恒兴聚源与铁狮门合资成立一家合伙企业基金，花费1.92亿美元投资曼哈顿 34 街 REITs 项目，预计2022年三季度完工。此番海航投资增投恒兴聚源，便被外界解读10.89亿买下纽约曼哈顿地产项目。

分析完恒兴聚源，再看海航投资。海航投资原名“亿城股份”，原是一家以地产为主的综合类公司。2013年房企进入去库存化周期，亿城股份被协议转让给海航资本，从此开启战略转型。更名海航投资后，公司处置低效资产“瘦身”，并开始涉足基金、信托、保险等金投业务，并于2015年成功发行上海证券交易所第一单、资本市场第三单类REITs产品——上海浦发大厦资产支持专项计划。

也就是说，瞄准了REITs业务的海航投资，早已拥有成熟的基金管理团队，并与多家金融机构开展过类REITs合作。比起“临阵磨枪”、靠外部招聘搭建REITs团队，海航投资无疑更具先发优势。

至此，我们可以梳理清楚海航投资增投恒兴聚源的内在逻辑。在海航投资看来，恒兴聚源是曼哈顿34街REITs项目的境内投资主体，收购其股权，不仅能推进公司在REITs业务的发展，直接增加境外REITs的投资规模；也能发挥公司在该领域的项目经验，实现业务协同。

不容忽视的是，海南自贸港建设也增强了海航投资对强化REITs业务的信心。6月1日，《海南自由贸易港建设总体方案》明确提出，支持海南发展房地产投资信托基金（REITs），这无疑给予海航投资更大的政策红利与机遇。

身处REITs风口，海航投资增投恒兴聚源的时机可谓恰到好处。

REITs风口将至

海航投资给予外界哪些想象空间？

通过以上分析，我们可以清晰发现，海航投资的REITs业务具有先发优势。

发轫于美国的REITs虽然从房地产市场起家，却最终在基础设施领域大放异彩。资料显示，在三大交易所上市的REITs有220多只，其中美国基础设施REITs市值占比最大，超过20%，这是中国选择以基础设施资产作为推出公募REITs试点的原因之一。

另一个原因则在于，在“房住不炒”的指导之下，酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目，暂未入选试点范围，反倒是基建投资试点，有望一定程度改变主要靠财政主导的局面。

但是在海南，因自贸港建设需求，在政策制定上更具弹性和创造力，其明确支持房地产投资信托基金的新规，无疑给本土企业海航投资以巨大的先发优势——在增投恒兴聚源后，海航投资能迅速启动房地产投资信托基金的业务探索，并提前抢占身位，完成业务布局，并有望领跑REITs版块。

从公司运作来看，曼哈顿34街REITs项目属于境外美元资产，未来收益以美元回流，将优化公司资产币种结构，平滑汇率风险；收益回流之后，海航投资还能通过恒兴聚源进行再投资、或者开展自贸港建设相关合作，可谓一举多得。

从平台建设来看，海航投资将成为国内同时拥有境内类REITs和境外REITs实战经验的上市公司，丰富的项目实操经验、纵跨中西的全球视野、放眼全球的投资理念，或将构建体系完整的商业闭环，打造出海南自贸港的REITs平台。

尚在起步阶段的中国REITs，前景一片大好，业内专家认为，REITs市场规模有望达到数万亿人民币，而这，正是海航投资的广阔天地，可以“大有作为”。