从2020年年中，“三道红线”政策出台开始，在“房住不炒”的主基调下，房地产行业以往“高杠杆-高增长”的发展利器转为发展包袱，行业去杠杆大幕正式拉开。
 
在两年的时间内，房地产走入了一段下行周期，房地产企业也承受着极大的发展压力。但在多重压力之下，没有哪个有理想的地产企业会真正选择“躺平”。这些企业都在应对压力的同时，努力改变，寻求蜕变。
 
从金科股份的半年报中，我们可以清晰看到这些变化。
 
在今年上半年，金科股份实现结算面积约395万平方米，实现营业收入313.22亿元。公司及所投资公司实现销售金额约417亿元，实现销售回款536亿元，回款率超100%。在2022年上半年，金科股份实现经营性现金流净额87.30亿元，持续为正。
 
在“2022中国房地产百强企业”榜单上，金科股份位列第16位，这也是金科股份自2005年以来连续18年位列房地产行业百强。根据克而瑞数据，在今年上半年，金科股份销售金额及操盘面积持续位居行业前列，其中销售金额位列行业TOP19，销售操盘面积位列行业TOP11。
 
本质上讲，在整体房地产行业去杠杆大趋势之下，房地产开发商的各项经营业绩的重要性已经有所降低。在房地产新周期下，房地产商们最核心的任务，并不是以业绩数据力证地产行业仍将续写20年辉煌，而是在最短的时间内完成转型。
 
今年上半年，金科股份在稳步应对市场环境变化的同时，积极转型，在物业服务、商业运营、产业运营、代建运营等轻资产业务模式上持续推进，尤其代建业务发展模式日趋成型，取得了不错的转型成果。
 
而随着房地产政策开始适度解绑，并支持合理融资需求，房地产企业也迎来了难能可贵的转型时机。面向未来，只有在“成长性”上大拓边界，房地产企业才能真正穿越周期。
 
金科股份清晰地看到了这一点，正紧紧抓住这个时间窗口，为自己赢得未来。
 
01 力保交楼，守好品牌基本底线
 
过往20年轰轰烈烈的房地产黄金时代，本质上即是中国持续推进的城市化进程。在这二十年内，房地产企业与国家前途命运和人民美好期望产生和谐共振，因此收获了前所未有的黄金发展期。
 
而进入新周期，房地产行业过往高增长的时代已经结束了，但城市化进程并没有结束，人们对于居住环境的美好期望也并没有消失，房地产行业竞争进入了下半场。
 
实际上，随着去杠杆政策的推进，国内房企已经呈现出了显著分化态势。2021年初，“三道红线”政策开始全面实行，银行对房地产企业信贷政策开始收紧，高杠杆房企资金链面临断裂危机，部分小开发商甚至直接“躺平”，放任楼盘“烂尾”。
 
今年上半年，全国各地陆续出现楼盘停工，无法按期交房的现象，涉及河南、山西、江苏、江西、湖南、湖北等省份的多个城市，严重地影响了整个地产行业的整体形象。
 
房地产关系民生，“停工”“烂尾”现象则再次破坏了房地产企业的群众基础。在这种情况下，金科股份以“稳生产”“保交楼”作为首要任务，以硬核的交付能力，坚守自身的品牌底线。
 
在今年上半年，金科交付项目98个，总交付批次118，总交付体量达到626万平米；其中，仅住宅交付总套数32693户，遍布全国47个城市。另外，提前交付项目达49个，也就是说，一半的项目都进行了提前交付。
 
这无疑展示出了金科股份在压力之下的强交付能力，同时更显著提升了金科股份的品牌竞争力。
 
在地产行业新周期下，品牌的价值开始进一步凸显。甚至于，品牌正在成为地产商最为宝贵的资产。事实正是如此，在“去杠杆”压力下，品牌力更强的地产企业，才能存活下来并保障良好运营，以强劲交付能力获得消费者的认可。
 
尤其是在经历房地产“停工”“烂尾”事件后，消费者在后续购买房产时，更倾向于能够保障交付的品牌开发商，这将带动房地产在存量竞争时代下，迈入品牌驱动的行业集中度提升进程。
 
金科股份强力“保交楼”，则有望受益于这一进程，在房地产新周期下获得更大的发展机会。
 
02 多措并举，债务风险总体可控
 
在此轮“去杠杆”地产周期中，现金流一直是地产企业的生命线。在多重压力之下，金科股份通过多种措施，保障债务风险总体可控，保持企业常态运营。
 
从2020年6月末以来，金科股份正在持续压降整体有息负债规模。数据显示，在2020年6月末，金科股份有息负债余额达1106.05亿元，到2021年末已经下降至806.10亿元。在今年上半年，金科股份有息负债余额进一步下降至673.68亿元，较本年初压降规模约132亿元，较2020年中有息负债规模下降了近40%，降债成果显著。
 
同时，金科股份多措并举，降低债务风险，保障现金流安全。
 
首先，金科股份积极开展存量债务管理，减少净偿还额度。在银保监会“保障房地产融资平稳有序”的监管精神下，金科股份一方面与各融资机构争取新增融资投放，以置换部分存量融资，减轻还款压力。另一方面，积极协商调整存量融资的还款节奏和期限。
 
在今年上半年，金科股份完成公司债券“19 金科 03”、“20 金科 03”、超短期融资券“21 金科地产 SCP003”、中期票据“20 金科地产 MTN001”、“20 金科地产 MTN002”和应收账款 ABS 展期工作，并按照展期方案完成了约定本金分期及利息的支付工作。
 
其次，金科股份通过深度挖潜缓解流动性压力，通过促进销售，抢抓销售回款，来保障现金流安全性。
 
上半年，金科股份为刺激销售回款，采取促销及专项去库存等措施，公司及所投资公司实现销售回款 536 亿元，回款率超100%。这种手段虽在一定程度上影响了短期利润，导致集团毛利率和投资收益下滑，但却保障了金科股份的长远发展。
 
最后，金科股份正谋划引入战略投资，并争取政府纾困政策支持。
 
上半年，金科股份成立专项工作小组，正在积极推动包括国资平台在内的战略投资者引进工作，同时争取地方政府纾困政策支持。在8月24日晚，金科股份宣布获得第一笔纾困资金，规模达2.4亿元。
 
通过这些举措，金科股份整体债务风险可控，保障了集团现金流的安全性，为集团转型发展赢得了更多的战略时间。
 
03 积极转型，在“成长性”上拓边界
 
在“房住不炒”的主基调下，房地产开发商以往的商业模式并不适用。对于房地产企业来说，只有积极转型，打造全新的商业模式，才能闯过这轮“去杠杆”周期，重回增长赛道。
 
近年来，金科股份在精耕地产主业的同时，通过“地产+”多元化布局，着力发展智慧服务、产业运营、商业运营、康养等产业新方向。
 
在智慧服务上，金科服务定位于全球领先的智慧生活服务商。在今年上半年，金科服务合约管理面积达3.74亿平方米，在管面积达2.51亿平方米，实现营业收入25.65亿元，发展势头良好。
 
在产业运营上，金科产业正加速全国化布局，通过建设、运营高标准、高质量的产城项目，助推区域产业结构升级。截止2022年6月30日，金科产业已经布局22个城市，累计开发和管理园区28个，面积超过1300万方，入园的战略合作伙伴超过3千家，入园企业年产值超过2千亿元。
 
在商业运营上，金科股份紧紧抓住商业地产市场趋势，“地产+商业”轻资产发展模式初见成效。在今年上半年，金科商业签约逾10个项目，合同收入近3亿元，部分项目由重资产转为轻资产。同时，凭借着对商业趋势尤其是社区商业的深度理解和积极探索，金科商业率先在行业内发布元宇宙商业产品体系——金META。
 
值得关注的是，在今年上半年，金科股份代建运营业务实现了迅速发展。报告期内，金科股份代建项目实现销售金额超41亿元，新增代建储备建筑面积约82万平方米，代建储备建筑面积约681万平方米，代建储备货值约538亿元。
 
在地产行业变革期，金科股份正在积极拓展成长边界。以代建业务为例，作为一种轻资产开发模式，金科股份仅需为项目提供解决方案并输出品牌，有利于促进集团去杠杆转型。同时，代建等“地产+”业务全面发展，将优化金科股份优化营收结构，降低地产依赖，实现更健康发展。
 
更重要的是，在地产行业转型周期，代建等轻资产开发模式有望重塑地产行业商业逻辑。金科股份发力代建业务正值其时，凭借强大的综合能力和品牌支撑，金科股份代建业务正进入黄金发展期。
 
目前，政策在一定程度上解绑，为金科股份带来了宝贵的战略发展时间。而随着轻资产业务转型成效凸显，金科股份将重回增长赛道，迈入新的发展周期。