根据查阅上市公司公告及相关权威单位公开资料,并实地走访,笔者对海印股份(000861)进行了非常详尽的研究,了解到该公司通过多年的产业转型升级,以商业地产、商业零售形成双主营,孵化诸如:新能源物流配套、免税品、网红商业零售、金融业持牌经营等领域多元产业链的经营模式。目前股价仅3.4元附近,具备良好的价值投机机会。

　　一、关于海印股份(000861)(以下简称:公司)的商业地产版图研究:

　　公司是我国华南区域商业地产龙头企业之一,近年来,该公司不断深耕主业,深度开发,合理整合核心资产,形成以华南区域为主,加速开拓轻资产模式,并积极探索布局珠三角等地核心圈层,稳中求进的扎实业态。

　　公司的房地产业务主要模式是为商业运营而自建的商业综合体规划配套所建公寓,通过迅速销售回笼资金,反哺商业综合体及社区商业。公寓销售收入即可完全覆盖建设商业综合体的成本,换而言之,公司现有自持物业资源除去必要的物业维护人员成本以外,接近以零成本进行后续的商业项目运营,诸如商铺租赁、门店参股自营、引进知名百货联营、打造网红带货商城等模式,极度具备成本优势。商业物业运营项目作为利润的主要贡献点,现金流的贡献水平要远远高于其利润贡献水平,因此商业综合体业务实属“现金牛”业务。

　　截至 2019 年末,公司主要开发项目待开发计容建筑面积为 114.74 万平方米。其中位于粤港澳大湾区的面积占比为59.88%,约 68.71 万平方米;住宅部分面积占比为 92.89%,约 106.58 万平方米,平均楼面价为 519.7 元/平方米(注意,此数据摘自该公司2019年年报,并非笔误!试问:广东地区真实住宅价格每平米早已经达到数万元,519元是否低估?)。

　　根据公司当前股价测算,海印股份(000861)A股总市值约为76亿元。但仅以公司“上海•周浦海印又一城”项目为例计算,该项目总建筑面积13.12万平方米,地理位置靠近上海迪斯尼乐园约2公里,定位于迪斯尼乐园配套商业项目,按照当地均价3.2万元/㎡计算,“上海•周浦海印又一城”项目总价值即约为42亿元。仅上海项目便可覆盖目前公司的一半市值,更何况公司已建成下表所示的其他房地产项目及自持物业。根据项目所属地市场均价测算,总投资额109亿元,仅房地产项目市值保守估计应当在300亿元左右,是目前公司整体市值76亿元的4倍余。此外公司还储存了一批质优价廉的地块可供开发,例如仅肇庆市“海印新都荟·大旺站”项目用地就占地面积2.88万平方米,可供开发面积4.14万平方米。

　　二、稳中求进,弯道超车的海印股份

　　(一) 长线布局完善金融版图

　　金融板块是海印股份(000861)长线布局的重要方向。从2015 年起,公司先后投资广东商联支付,入股广州越秀小额贷与河源农商行,值得一提的是,公司还是河源农商行最大股东。海印股份旗下“海印金控”借助互联网、云计算和大数据等先进技术,为海印股份(000861)22个主题商场的用户提供嵌入消费场景闭环的金融服务。

　　海印股份(000861)聚焦小微客群,始终践行普惠金融,努力服务实体经济。依托自身的技术和资源优势,通过“业务聚焦、客群聚焦、城市聚焦”三大战略方针,围绕“业主贷”、“工薪贷”等两大业务产品,聚焦广州、佛山、中山等主要城市,服务细分人群,为消费者提供方便、快捷、安全的互联网普惠金融服务。未来公司将继续通过小贷业务不断提高金融资源配置效率,在做大资产规模的同时提高资金周转率,有力支持实体经济发展。海印股份(000861)依托健全的风险控制管理体系,借助互联网手段及大数据工具,致力推动普惠金融的实现,提升化解各类风险的能力,不断完善公司金融版图通过长线布局。

　　(二) 积极布局新能源,重新定义新能源生态圈

　　“新基建”成为今年最热门词汇之一。在今年的政府工作报告中提出,要加强新型基础设施建设,发展新一代信息网络,拓展5G应用,建设充电桩,推广新能源汽车,激发新消费需求、助力产业升级。新能源汽车作为一项战略性新兴产业近年来获得了快速发展,充电桩建设也被列入了重点建设的新基建体系。

　　海印股份(000861)旗下“海印蔚蓝”致力于打造新能源汽车运营基础设施平台,形成“以快充桩为中心,停车位和维修服务点相配套”的体系,目前保有超过600台新能源汽车,为海印股份(000861)22个主题商场的用户提供物流、充电等闭环的配套服务。同时,海印股份旗下“海印金控”借助互联网、云计算和大数据等先进技术,为用户提供嵌入消费场景闭环的金融服务。借力“新基建”东风,海印股份正在努力打造新能源物流+多元金融生态圈。通过应用“大保理+反向保理”的商业模型,有效的解决了市场中现行的问题及行业痛点,以及新能源服务运营商解决用户导流问题。

　　海印股份(000861)也展示出大力发展新能源物流市场的信心和决心,以上半年自有资金3,000万元向海印蔚蓝增资,用以优化与加大海印蔚蓝新能源物流物流资源整合能力,高效整合覆盖珠三角的物流客户资源、公司金融保理牌照以及金融服务经验、自主新能源综合服务平台、以及在新能源汽车、充电桩维修、保险等领域的合作资源,打造“以金融保理为支撑,多重配套服务为场景”的新能源物流生态圈。

　　(三) 卡位核心商圈,进军免税商品蓝海市场

　　7月28日,海印股份(000861)公告称,正式向广州市商务局提出申请免税品经营资质牌照,并已经相关部门回函确认收悉。广东省作为改革开放的前沿阵地,经济发展充分市场化,广州、深圳及珠海等地作为省内GDP的经济重镇,更是凭借其特殊的地理区位率先收益。海印股份(000861)扎根华南,数十年如一日潜心经营,已发展成为广州市本土最大的民营商业实体,在华南区域举足轻重,成为免税牌照的有力竞争者。

　　海印股份(000861)商业物业资源丰富,此次更是凭借进军免税商品市场的良好契机,充分整合旗下商业资源。海印又一城奥特莱斯购物中心(简称“又一城”)是业界标杆大型购物中心,总经营面积9万余方,涵盖400多个国内外一线品牌,形成众多国际一线品牌为引领的高端运营格局,且拥有华南第一家沃尔玛山姆会员店。购物中心紧邻广州旅游核心地“长隆乐园”和广州高铁南站,辐射大华南乃至更大地区范围。海印又一城作为广州第一家,也是唯--家经营奢饰品的奥特莱斯购物中心,其经营范围以国际轻奢品为主,形成众多国际一线品牌为引领,汇集诸如ARMANI、COACH、HUGO BOSS、GUCCI、MICHAEL KORS、DIOR、VERSACE、PRADA、CELINE、MAXMARA、MIU MIU、TORY BURCH、VALENTION、菲拉格慕、宝格丽、圣罗兰等400余个国内外一线品牌。

　　2019年奥莱百货商场营业额超过12亿元人民币,沃尔玛山姆会员店营业额超过15亿元人民币,整体营业额超过27亿元人民币。值得一提的是,又一城于2018年和2019年连续两年获得全国奥特莱斯销售前20强企业荣誉。海印股份(000861)若免税品经营资质能在又一城申报落地成功,将进一步推动国际品牌时尚消费与广州丰富旅游资源的商旅文良性互动,极大促进广州商旅经济发展,为广州争取国家免税政策试点提供成功有效示范,更为扩大内需、提升消费和引领湾区发展发挥重要作用。

　　(四) 顺应时势,联合抖音、淘宝、天展打造“网红+”经济新业态

　　网红经济走俏,使得网红经济站在资本的风口浪尖,流量与资本的深度合作给市场带来全新的活力以及销售的增长。海印股份(000861)与广东省进出口商会共同开展“网红+”经济深度合作,目前已经与阿里淘宝、抖音、影行天下、魔音等多家带货直播机构签订带货直播协议,同时与广东天展公司签订总体策划实施“云上海印数字贸易”“海印网红直播品购节”等重大活动,利用海印股份(000861)所属各主题商场直播经验,以及“海印生活”线上营销平台强大的服务基础,强化“网红+”经济与其经营战略的高契合度,以及产品场景体验,为产品和品牌赋能,进一步扩大产品的品牌知名度,凭借其现有现有稳定经营能力、品牌效应等诸多优秀的商业资源,实现“网红+”经济业绩的落地变现。

　　海印股份(000861)在创始人兼董事长邵建明的带领下,不断开拓进取,攻城拔寨,将公司发展成为“广州最强二房东”、“广东省百强民企”。海印股份(000861)始终坚持与时俱进,结合当前经济发展形势,不断对旗下资产进行优胜劣汰。本年更是通过主动优化现有商业项目资源结构、聚焦优质资产等改革措施,将持有的广州东缙置业有限公司(以下简称“东缙置业”)80%股权转让给名骏合创公司,借以提升公司核心竞争力。此次交易将有利于公司聚焦商业主业,提高经营效益,增加公司流动性,着力于商业物业运营的创新发展,符合公司长远发展规划及整体利益。

　　此外,公司近年财务大幅去杠杆,降低资产负债率,融资步入改善通道,轻资产商业拓展模式,彰显成长决心。经过多年的探索与深化改革,目前公司品牌效应显著。公司下属的多个主题商场在华南地区运营超过20年,已经建立起地区品牌知名度,形成良好的声誉。通过市场差异化经营战略,不断优化品牌组合,推进业态多元化和招商针对性,充分满足消费市场的新变化和新需求,为“海印又一城”的品牌建设及业绩提升产生积极作用。

　　仅作基于笔者个人投资研究资料,据此入市风险自担。——职业投资者:王培源 2020-9-24